Doorberekenen huismeesterskosten aan huurders?

De huurders van een complex met seniorenwoningen maken al jarenlang gebruik van de diensten van een huismeester. Een deel van de bewoners van het complex heeft bij de huurcommissie bezwaar gemaakt tegen het door de verhuurder in rekening brengen van (een deel van) de kosten van de huismeester. De huurcommissie heeft hen in het gelijk gesteld. De huurcommissie was van mening dat de verhuurder de in rekening gebrachte kosten onvoldoende zou hebben onderbouwd. De verhuurder was het hier niet mee eens. De enige mogelijkheid die dan open staat voor de verhuurder is het aanhangig maken van een procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter beslist iets anders dan de huurcommissie. Is dat terecht? Een bespreking van het vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 28 augustus 2008.

Servicekosten

In artikel 7:237 lid 3 BW is een definitie van het begrip servicekosten opgenomen: "Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten." Uit artikel 7:259 lid 1 BW volgt dat servicekosten alleen mogen worden doorberekend wanneer dit tussen verhuurder en huurders is overeengekomen. Bij gebreke van een dergelijke overeenstemming stelt de rechter een bedrag vast dat als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd. In het navolgende ga ik in op de belangrijkste voorwaarden waaraan wordt getoetst wanneer het gaat om huismeesterskosten.

Huismeesterskosten

Huismeesterskosten kunnen doorberekend worden aan de huurder wanneer verhuurder en huurder dit zijn overeengekomen. In de rechtspraak is uitgemaakt dat, wanneer de kosten van een huismeester niet uitdrukkelijk zijn overeengekomen, deze niet doorberekend mogen worden aan de huurder. De kosten voor een auto voor de huismeester mogen bijvoorbeeld niet worden doorberekend wanneer hierover geen afspraken zijn gemaakt tussen verhuurder en huurder. Daarnaast is het in het algemeen niet in het belang van de huurders dat de huismeester de beschikking heeft over een auto voor de vervulling van zijn taak. Als een taakomschrijving ontbreekt, zal de verhuurder moeten bewijzen dat de huismeester alleen service ten behoeve van de huurders verleende. Ook de precieze functiebeschrijving van de huismeester speelt een rol. Onder andere het bruto salaris van de huismeester (inclusief vakantiegeld en gratificaties), het werkgeversaandeel van de sociale lasten, het vrije wonen van de huismeester en/of de huur van de huismeestersruimte en telefoonkosten komen voor doorberekening aan de huurder in aanmerking. In de bijlage bij het Besluit Servicekosten wordt vervolgens een aantal huismeesterstaken genoemd die voor doorberekening in aanmerking komen. Ik noem het houden van toezicht op het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, op de woonruimen, het reageren op een inbraakalarm en het verspreiden van post. In het algemeen kan worden gesteld dat alleen kosten die

1. betrekking hebben op werkzaamheden die de huismeester in het belang van de huurder verricht;
2. noodzakelijkerwijs gemaakt worden en
3. direct voortvloeien uit de verleende service,

aan de huurder in rekening mogen worden gebracht.

Uitspraak kantonrechter 28 augustus 2008

In de onderhavige zaak heeft de verhuurder van het complex met seniorenwoningen de kantonrechter verzocht de afrekening servicekosten ten aanzien van de huismeesterskosten opnieuw vast te stellen. De verhuurder is van mening dat zij de huismeesterskosten (gedeeltelijk) zou mogen doorberekenen aan haar huurders. Immers, er is sprake van een functieomschrijving waarin wordt omschreven welke taken de huismeester in het complex verricht. Bovendien zijn verhuurder en huurder overeengekomen dat de huismeesterskosten voor doorberekening in aanmerking komen. De huurders zijn van mening dat de door de huismeester verrichte taken voor rekening van de verhuurder dienen te komen. De kantonrechter heeft in het voordeel van de verhuurder beslist dat de huismeesterskosten wel mogen worden doorberekend. De kantonrechter overwoog in het vonnis van 28 augustus 2008 dat een belangrijk effect van de aanstelling van een huismeester is dat de bereikbaarheid van de verhuurder voor de huurders toeneemt. Immers, het is voor bewoners van een seniorencomplex prettig dat zij een aanspreekpunt hebben die de tijd en aandacht voor hen heeft. Anders dan de huurcommissie, die zich eerder uitliet over deze zaak en meende dat de huismeesterskosten niet mochten worden doorberekend, besliste de kantonrechter dat het alleszins redelijk is dat de verhuurder een deel van de huismeesterskosten aan de huurders in rekening wil brengen. De verdeelsleutel die de verhuurder daarbij heeft gebruikt, waarbij 40% van de huismeesterskosten bij de huurder in rekening worden gebracht en verhuurder 60% voor haar eigen rekening neemt, wordt door de kantonrechter redelijk geacht. De uitspraak van de kantonrechter is in lijn met eerdere rechtspraak. Wanneer het doorberekenen van huismeesterskosten tussen verhuurder en huurder is overeengekomen en er een duidelijke taakomschrijving is, is het redelijk dat de verhuurder een deel van de huismeesterskosten aan de huurders in rekening brengt. De verhuurder moet hierbij wel rekening houden met het feit dat de werkelijk gemaakte huismeesterskosten gematigd kunnen worden op grond van artikel 7:259 lid 1 BW. Het is immers niet de bedoeling dat de verhuurder zich moet houden aan allerlei regels met betrekking tot verhoging van de huurprijs, maar via een verhoging van de servicekosten toch de opbrengst kan krijgen die hij wenst. Dit zou in strijd zijn met de huurprijsbescherming.