De Hoge Raad verduidelijkt de reikwijdte van het begrip onroerende aanhorigheid

Bespreking van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2012 (LJN: BU5602)

Inleiding

Deze zaak betreft een vordering tot niet-ontvankelijk verklaring van huurder in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW, omdat huurder meent dat niet het gewone huurrecht maar het huurrecht voor bedrijfsruimte moet worden toegepast. Zodoende zou huurder de huurbescherming genieten die huurders van bedrijfsruimten toekomt.

De vraag die in cassatie centraal staat, is of aan het toepassen van de regels van artikel 7:290 BW op de ruimte die huurder van verhuurder huurt in de weg staat, dat huurder eigenares is door huurder geëxploiteerde bouwmarkt in plaats van huurder.

Feiten

Y exploiteert een bouwmarkt vanuit een aan haar in eigendom toebehorend gebouw in Den Haag. Daartoe heeft Y op 31 december 1990 van verhuurder X een naastgelegen pand gehuurd. Daarbij zijn X en Y overeengekomen dat het bedrijfscomplex zal worden gebruikt ten behoeve van “opslag- en magazijndoeleinden”. De huurovereenkomst, ingaande op 1 maart 1991, is aangegaan voor een periode van 3 jaar, stilzwijgend verlengbaar met periodes van telkens 5 jaar.

In 2007 is de gemeente Den Haag eigenares van het pand geworden en als verhuurster tot Y komen te staan. De gemeente heeft de huur opgezegd tegen 1 maart 2009 in verband met de wens om ter plaatse een nieuw stedenbouwkundig plan te realiseren. Y stemt niet in met de huuropzegging.

Y is een procedure gestart en heeft de kantonrechter verzocht haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming in de zin van artikel 7:230a BW, omdat Y meent dat niet het gewone huurrecht maar het huurrecht voor bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) van toepassing is. Zodoende zou Y de huurbescherming genieten die huurders van bedrijfsruimte toekomt.

Artikel 7:290 lid 2 BW bepaalt dat onder bedrijfsruimte (onder meer) wordt verstaan, een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Lid 3 van artikel 7:290 BW bepaald (onder meer) dat tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte ook moet worden gerekend de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk) of krachtens overeenkomst (partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de voorzieningen omvat) deel uitmaken van de gehuurde bedrijfsruimte.

De kantonrechter

De kantonrechter verklaart Y niet-ontvankelijk in haar vordering tot verlenging van de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW. Hieruit vloeit voort dat niet het gewone huurrecht maar het huurrecht voor bedrijfsruimte op de huurovereenkomst van toepassing is. X berust niet in het oordeel van de kantonrechter en stelt hoger beroep in.

Het Hof

In hoger beroep oordeelt het hof dat de toepasselijkheid van het huurrecht bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW afhangt van het antwoord op de vraag of het gehuurde pand krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf in de zin van die bepaling en dat daarbij beslissend is wat partijen, mede gelet op inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.

Het hof overweegt dat het bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW in ieder geval dient te gaan om verhuurde bedrijfsruimte. Aangezien de door Y geëxploiteerde bouwmarkt haar eigendom is, kan het door Y van de gemeente gehuurde pand niet worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. De omstandigheid dat de gemeente heeft ingestemd met het gebruik van het gehuurde pand tezamen met of als onderdeel van de bouwmarkt doet aan dit oordeel niet af, aldus het hof.

Het hof ziet geen ruimte voor toepassing van het huurregime voor bedrijfsruimte en verklaart Y alsnog ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW.

De Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat het Hof ten onrechte de toepasselijkheid van artikel 7:290 lid 3 BW op het gehuurde pand af laat hangen van het antwoord op de vraag of het pand waarin de bouwmarkt van Y wordt geëxploiteerd, aangemerkt kan worden als gehuurde bedrijfsruimte in de zin van lid 2 van dat artikel. Hiermee miskent het hof dat de huurder van een onroerende zaak, die eigenaar is van een pand waarin een bedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW wordt uitgeoefend, met de verhuurder kan overeenkomen dat die (gehuurde) onroerende zaak bestemd is om door de huurder te worden gebruik als aanhorigheid in de zin van lid 3, zodat het huurregime van artikel 7:290 BW op de huurovereenkomst van toepassing is.

Conclusie

Met het arrest heeft de Hoge Raad de twijfel ten aanzien van het begrip onroerende aanhorigheid en de toepasselijkheid van het beschermingsregime voor bedrijfsruimte weggenomen, door te bepalen dat de beslissende vraag is of de verhuurder met de bestemming tot bedrijfsruimte heeft ingestemd. Onbelangrijk is of de “andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten” door huurder eveneens gehuurd worden -van dezelfde huurder of van een derde-, dan wel krachtens een andere titel (bijvoorbeeld eigendom) bij hem in gebruik zijn.

Verhuurders en huurders dienen zich eens te meer bewust te zijn van het grote belang van een passende omschrijving in de huurovereenkomst van de bestemming en het feitelijke gebruik van het gehuurde. Voor verhuurders geldt dat zij bij een gebrekkige omschrijving het risico lopen van toepasselijkheid van het huurregime voor bedrijfsruimten zodat de huurder (verdergaande) huurbescherming geniet. Voor huurders geldt dat zij voordeel kunnen behalen van toepassing van het huurregime voor bedrijfsruimte door in de huurovereenkomst op te nemen dat de gehuurde onroerende zaak is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de bedrijfsvoering in de aangrenzende bedrijfsruimte.