De overgang van een koopoptie in het huurrecht

Artikel 7:226 BW kent een huurovereenkomst min of meer zakenrechtelijke werking toe: als een verhuurde zaak wordt overgedragen dan is ook de nieuwe eigenaar aan de huurovereenkomst gebonden. De nieuwe eigenaar krijgt daardoor te maken met een contractspartij met wie hij niet zelf heeft gecontracteerd. Belangrijk om daarbij te beseffen is dat niet het contract wordt overgedragen (de contractsoverneming op de voet van artikel 6:159 BW) maar dat het huurrecht van rechtswege overgaat. Dat betekent (dus) ook dat allerlei bedingen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen maar die niets met huur te maken hebben, niet mee overgaan. Het meest sprekende voorbeeld van zo'n beding is een tussen huurder en verhuurder overeengekomen koopoptie. De (rechts)vraag die vaak aanleiding geeft daarover te procederen is wanneer een bedongen koopoptie zodanig onmiddellijk verband houdt met het huurrecht dat ook de opvolgend eigenaar daaraan is gebonden. A-G Huydecoper verwoordt die vraag mooi in zijn conclusie bij het arrest dat ik hieronder zal bespreken. Hij zegt dat er tussen de over en weer in een overeenkomst aangegane verplichtingen (bijna) altijd verband bestaat en daarom valt (bijna) iedere verplichting wel te kwalificeren als (tenminste: mede) aangegaan als tegenprestatie voor het geheel aan door de wederpartij op zich genomen verplichtingen. Zo bezien geldt volgens A-G Huydecoper onder bijna alle omstandigheden dat de periodieke betalingsverplichting van de huurder mede een vergoeding in zich bergt voor de (optionele) uiteindelijke verkrijging waartoe de verhuurder zich heeft verplicht. A-G Huydecoper concludeert dat de Hoge Raad zo'n ruime uitleg niet bedoelt. De vraag speelt een hoofdrol in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010.

Het arrest van 26 maart jl.

Ik zal het feitenrelaas zo kort mogelijk houden. Het kan niet met zekerheid uit het arrest worden afgeleid maar het lijkt er op dat alle betrokken partijen in een familierelatie tot elkaar stonden. Het ging om een transportonderneming die werd gevoerd in een bedrijfspand ergens in de buurt van Eindhoven. De aandelen in het bedrijf en de eigendom van het bedrijfspand waren vroeger in één hand, maar na overlijden van de eigenaar en verdeling van zijn nalatenschap is die eigendom gesplitst, in die zin dat de aandelen in de onderneming in andere handen kwamen dan de eigendom van het bedrijfspand. Omdat gebruik en eigendom in verschillende handen kwamen is er een huurovereenkomst tussen partijen gesloten. De laatste huurovereenkomst is van 1984. Omdat de onderneming (kennelijk) afhankelijk was van het bedrijfspand waarin zij werd gedreven is tussen de huurder en de verhuurder een koopoptie overeengekomen die bepaalde dat: "in geval de onderhavige overeenkomst eindigt door welke oorzaak dan ook, is de verhuurder verplicht het gehuurde aan de huurder te vervreemden tegen een in onderling overleg te bepalen koopsom". De verhuurder heeft het gehuurde vervolgens in 1996 overgedragen en in 2004 heeft de huurder de huurovereenkomst met de nieuwe verhuurder opgezegd en daarbij een beroep gedaan op de koopoptie. De nieuwe verhuurder meende daaraan niet gebonden te zijn. De kantonrechter te Eindhoven oordeelde, overigens om redenen die in cassatie niet meer van belang zijn, dat een beroep op de koopoptie niet mogelijk was. Het hof Den Bosch oordeelde echter van wel. De centrale overwegingen van het hof die tot dat oordeel leidden waren dat de wettelijke term "tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie" niet zo eng kan worden uitgelegd dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie en dat een zodanige tegenprestatie niet verdisconteerd hoeft te zijn in de huurprijs aangezien de tegenprestatie ook anderszins verdisconteerd kan zijn. Het hof oordeelde vervolgens dat in het onderhavige geval de samenhang en tegenprestatie besloten lagen in de totstandkoming van de overeenkomst, dan wel in het samenstel van rechtsverhoudingen (verdeling onderneming, toedeling onroerende zaak, en aangaan huurovereenkomst) mede gelet op de feitelijke ligging van de verhuurde zaak, het verband tussen de koopoptie en de continuïteit van het bedrijf, de familiebanden en de daarmee samenhangende wijze van totstandkoming van het optiebeding. Het hof oordeelde dat, hoewel niet kon worden vastgesteld of en in hoeverre de tegenprestatie mede in de huurprijs tot uiting kwam, ook op grond van de voorgaande omstandigheden sprake is geweest van een door de huurder te betalen tegenprestatie en dat om die reden de koopoptie ook gold ten opzichte van de nieuwe verhuurder. Tegen voornoemd oordeel is beroep in cassatie bij de Hoge Raad ingesteld en de belangrijkste onderdelen van het principale cassatiemiddel (onderdelen 3 en 4) houden klachten in die (mede) gericht zijn tegen de bevinding van het hof dat, op grond van door het hof genoemde omstandigheden, van een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging sprake was. De Hoge Raad maakt met het oordeel van het hof korte metten en verklaart de onderdelen 3 en 4 gegrond nu zij er terecht over klagen dat het hof zijn oordeel over het verband tussen de koopoptie en het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie niet heeft gebaseerd op een in de huurprijs verdisconteerde vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak ingevolge de koopoptie.

Conclusie voor de praktijk

De Hoge Raad heeft gesproken: de verkrijger van een onroerende zaak wordt op grond van artikel 7:226 lid 3 BW slechts gebonden door een koopoptie in de huurovereenkomst als een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging ingevolge de koopoptie in de huurprijs is verdisconteerd. Bij het opstellen van een huurovereenkomst waarin huurder en verhuurder een koopoptie willen opnemen moeten partijen zich dat goed realiseren. Huurder en verhuurder zouden moeten kiezen voor een lease-achtige overeenkomst waarbij het betalen van de maandelijkse huurtermijnen en de inhoud van de overeengekomen koopoptie een koopprijs tot gevolg hebben die onder de marktwaarde van de zaak is gelegen op het moment dat de huurder van zijn koopoptie gebruik kan maken. Als partijen een dergelijke constructie (om welke reden ook) niet aandurven dan zouden ze ook voor een tweede mogelijkheid kunnen kiezen. De tweede mogelijkheid zou kunnen zijn dat het recht om de onroerende zaak aan het einde van de huurovereenkomst te verwerven (de koopoptie) wordt gekoppeld aan een bepaald gedeelte van de huurprijs. Ik durf op grond van het onderhavige arrest van de Hoge Raad met enige stelligheid te beweren dat een dergelijke koopoptie alsdan niet van rechtswege overgaat, maar als de opvolgende verkrijger na de rechtsopvolging aanspraak blijft maken op de alsdan geldende huurprijs (inclusief het gedeelte dat voor het verwerven van de koopoptie wordt betaald) dan is het verdedigbaar dat hij door het aanvaarden van die vergoeding de koopoptie alsnog overneemt.