Inroepen bankgarantie ingeval van faillissement huurder ter vergoeding van schade verhuurder

Bespreking van het arrest van de Hoge Raad van 14 januari 2011, LJN: BO3534 De Faillissementswet bevat een voor het huurrecht belangrijke bepaling: artikel 39 Fw bepaalt dat de curator en de verhuurder de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst te beëindigen door opzegging wanneer de huurder failliet gaat met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden. De strekking van dit artikel is dat de verhuurder en de curator zich bij daadwerkelijke dan wel dreigende wanbetaling snel en eenvoudig (tussentijds) van een huurovereenkomst met de failliete en insolvente huurder kunnen verlossen. Vanaf de dag van de faillietverklaring is de huurprijs boedelschuld. Dit betekent dat de curator de resterende huurtermijnen tot aan het einde van de huurovereenkomst als boedelschuld aan de verhuurder moet voldoen. Een boedelschuld staat hoger in rang dan concurrente vorderingen, hetgeen de kans op voldoening van de huurschuld vergroot. Hier staat tegenover dat artikel 39 Fw geen recht geeft op schadevergoeding. Omdat er sprake is van een rechtmatige beëindiging van de huur, is de failliete boedel niet verplicht de schade te vergoeden die de verhuurder lijdt door opzegging van de huurovereenkomst ex artikel 39 Fw.

Arrest Hoge Raad

Info Opleiders B.V. huurde met ingang van 1 mei 1998 een kantoorgebouw van Uni-Invest. De huur is in eerste instantie aangegaan voor een periode van twee jaren en acht maanden, waarna de huurovereenkomst is verlengd met vijf jaren tot en met 31 december 2006. Voor de schriftelijke huurovereenkomst is gebruik gemaakt van het standaard ROZ-model voor kantoorruimte uit 1996. In de toepasselijke algemene voorwaarden is in artikel 7.1 bepaald: “Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesten als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surseance van betaling. Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (...), de kosten van wederverhuur alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, (...).” Conform de contractuele verplichting van Info Opleiders heeft ING Bank een bankgarantie gesteld ten behoeve van Uni-Invest, beperkt tot een maximumbedrag van € 43.277,22. Info Opleiders is in staat van faillissement verklaard, waarna de curator de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw heeft opgezegd tegen de eerst mogelijke datum, 8 juli 2003. De huurtermijnen tot en met 30 juni 2003 zijn nog voor het faillissement voldaan. De huurschuld voor de resterende periode van 1 tot 8 juli 2003 bedraagt € 6.328,54. Uni-Invest heeft de gestelde bankgarantie ingeroepen en betaling van het volledige bedrag gevorderd ter zake de onbetaalde huurtermijn, mutatieschade, afrekening servicekosten en leegstandschade. ING Bank heeft het door Uni-Invest geclaimde bedrag voldaan tot het in de bankgarantie gestelde maximumbedrag. De curator heeft Uni-Invest gedagvaard en gevorderd dat de het door ING Bank betaalde bedrag verminderd met de resterende huurtermijnen tot 8 juli 2003 wordt terugbetaald. De curator stelt zich, onder andere, op het standpunt dat artikel 39 Fw eraan in de weg staat dat Uni-Invest onder de bankgarantie vergoeding kan claimen van de zogenaamde leegstandschade. De kantonrechter te Leiden heeft de vordering van de curator gedeeltelijk toegewezen en geoordeeld dat Uni-Invest de bankgarantie enkel had mogen aanspreken voor de huurachterstand en de servicekostenafrekening. Het hof Den Haag oordeelde echter dat Uni-Invest onder de bankgarantie wel degelijk aanspraak kon maken op vergoeding van de leegstandschade. Het hof stelt voorop dat de beëindiging van de huurovereenkomst ex artikel 39 Fw geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en dus ook geen vordering tot schadevergoeding. Volgens het hof staat het partijen echter vrij om van tevoren andere afspraken te maken over de situatie bij tussentijdse beëindiging, zoals de afspraak dat de huurder een bankgarantie moet stellen waarbij de bank zich verplicht de schade te vergoeden die de verhuurder lijdt doordat de huurovereenkomst tussentijds wordt beëindigd vanwege faillissement van de huurder. De Hoge Raad maakt met het oordeel van het hof korte metten en oordeelt dat de opzegging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw door de curator van Info Opleiders een regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst betreft die niet tot schadevergoeding verplicht. De Hoge Raad leidt uit de totstandkomingsgeschiedenis van deze bepaling af dat de regeling van artikel 39 Fw berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden ter zake een niet langer gewenste huurverhouding, en anderzijds het belang van de verhuurder op betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze belangenafweging kan naar het oordeel van de Hoge Raad niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op grond van artikel 39 Fw zou zijn beëindigd.

Gevolgen voor de praktijk

In veel huurovereenkomsten is een bepaling opgenomen die de verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen in geval van surseance van betaling of faillissement van de huurder, waarbij de huurder de door de verhuurder geleden schade moet vergoeden. Echter, voor de vraag of de verhuurder daadwerkelijk recht heeft op vergoeding van de schade die het gevolg is van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst is relevant op welke wijze de huurovereenkomst is beëindigd: is de huurovereenkomst opgezegd op de voet van artikel 39 Fw of heeft de verhuurder een beroep gedaan op een contractuele ontbindingsclausule in combinatie met een beding dat recht geeft op schadevergoeding? Alleen in het laatste geval kan de verhuurder met succes een beroep doen op een beding tot vergoeding van de geleden schade. Zodra de huurovereenkomst is opgezegd op grond van artikel 39 Fw heeft de verhuurder geen recht op vergoeding van de geleden schade, ook niet indien partijen zulks in de huurovereenkomst zijn overeengekomen.