Nadere huurprijsvaststelling bedrijfsruimte door de rechter

Een bespreking van HR 28 mei 2010, LJN BL9562, waarin antwoord wordt gegeven op de vraag of de verhuurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken op nadere vaststelling van de huurprijs, ook als er tussen partijen een beding geldt dat ertoe strekt dat geen nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd.

Nadere vaststelling van de huurprijs

Indien de huurprijs van een bedrijfsruimte niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). Het Burgerlijk Wetboek bevat een bepaling (artikel 7:291 lid 1 BW) die huurders rechtsbescherming biedt op het gebied van (onder andere) de duur en de beëindiging van de huurovereenkomst en de voorschriften die gelden bij het opzeggen van de huurovereenkomst. De rechtsbescherming die dit artikel biedt strekt ertoe dat huurders contractuele bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van hetgeen in de wet is geregeld (in titel 4, afdeling 6 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) kunnen vernietigen. Onder het oude recht (geldend vóór 1 augustus 2003) gold dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling in een huurovereenkomst die afbreuk deed aan de bevoegdheid van partijen om de rechter te verzoeken de huurprijs nader vast te stellen. De vraag die in onderhavig arrest centraal staat is of de verhuurder van 290-bedrijfsruimte onder het thans geldende recht aanspraak kan maken op nadere vaststelling van de huurprijs, ook als er tussen partijen een beding geldt dat ertoe strekt dat geen nadere huurprijsvaststelling kan worden gevorderd.

De feiten

Huurder huurt na indeplaatsstelling sinds juni 1999 van verhuurder een bedrijfsruimte aan het Vrijthof in Maastricht die is bestemd voor gebruik als horecabedrijf. De overeenkomst gold in eerste instantie voor twintig jaar, van 1 maart 1984 tot en met 28 februari 2004 en is tussentijds verlengd tot februari 2014 door uitoefening van een daarop betrekking hebbend optierecht van de huurder. In het kader van de verlengingsoptie is ook een regeling getroffen voor de dan geldende huurprijs. Verhuurder vordert in 2005 nadere vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte. Zowel de kantonrechter als het Hof wijst de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs toe. Het Hof heeft daarbij aansluiting gezocht bij de regeling die gold onder het "oude" recht, namelijk dat zowel de huurder als verhuurder de rechter kan verzoeken de nadere huurprijs vast te stellen, ook in het geval partijen contractueel iets anders zijn overeengekomen. Huurder heeft cassatie ingesteld en aangevoerd dat het Hof zou hebben miskend dat alleen de huurder een beroep kan doen op de vernietigbaarheid van een contractueel beding dat de mogelijkheid uitsluit de rechter te verzoeken de huurprijs nader vast te stellen. Verhuurder stelt dat in de Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe huurrecht is aangegeven dat de regelgeving betreffende huurprijzen niet inhoudelijk is gewijzigd en dat een deel van de aan het nieuwe recht gewijde literatuur ook aanneemt dat de onder het "oude" recht geldende regeling, namelijk dat zowel huurder als verhuurder een beroep op vernietigbaarheid van afwijkende bedingen toekomt, nog steeds geldt.

De Hoge Raad

De Hoge Raad neemt als uitgangspunt dat de bepaling, dat niet ten nadele van de huurder van bepaalde in de wet opgenomen regelingen mag worden afgeweken (artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek) uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder. De Hoge Raad meent dat deze bepaling ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de bevoegdheid om in bepaalde gevallen een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van artikel 7:303 (strekkende tot het nader vaststellen van de huurprijs) ten gunste van de huurder zijn toegestaan. Bij afwijkingen ten nadele van de huurder komt de huurder een beroep op vernietiging van het betreffende contractuele beding toe. Daarbij stelt de Hoge Raad vast dat de wetgever kennelijk een wijziging heeft beoogd ten opzichte van het "oude" recht, waarin met de woorden "ongeacht enig andersluidend beding" tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek gegeven bevoegdheid. De Hoge Raad meent dat het Hof het verweer van huurder over de uitleg van het contractuele beding ten onrechte heeft verworpen aan de hand van de rechtsleer die zich onder het oude recht had gevormd (en die in lijn lag met de Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe huurprijzenrecht). Om deze reden heeft de Hoge Raad het arrest van het Hof vernietigd en het geding ter verdere behandeling naar het gerechtshof te Arnhem verwezen.

Conclusie

Met onderhavige uitspraak heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan de kennelijke verwarring in de literatuur en de Parlementaire Geschiedenis over de vraag aan wie een beroep op vernietigbaarheid toekomt in het geval sprake is van een van de wet afwijkend beding over de nadere vaststelling van de huurprijs. Enkele gezaghebbende auteurs zijn er net als het Hof vanuit gegaan dat het nieuwe huurprijzenrecht bedrijfsruimte ongewijzigd is gebleven en dat zowel de huurder als de verhuurder zich op de vernietigbaarheid van een afwijkend beding kunnen beroepen. De Hoge Raad heeft in deze uitspraak bevestigd dat die visie onjuist is. Artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek strekt uitsluitend ter bescherming van de belangen van de huurder. Enkel een huurder komt een beroep op vernietiging toe in het geval sprake is van contractuele bedingen die beogen af te wijken van in art. 7:303 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen bevoegdheid een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen.