Opzegging bruikleenovereenkomsten en ontruiming bewoners toegestaan?

Bespreking van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 juni 2011, LJN: BQ7989 De woningbouwvereniging is eigenaar van een aantal appartementsgebouwen met circa 150 woningen. In verband met de voorgenomen sloop en nieuwbouw van de panden heeft de woningbouwvereniging haar huurders vanaf 2004 uitgeplaatst. De leeggekomen woningen zijn vervolgens tijdelijk verhuurd met een vergunning op grond van de Leegstandswet. In 2009 werd duidelijk dat de sloop niet eerder zou plaatsvinden dan in 2012. De maximale termijn van de Leegstandswet was echter verstreken. De woningbouwvereniging heeft daarom de tijdelijke huurovereenkomsten in 2009 beëindigd en het beheer van de woningen overgedragen aan een anti-kraak organisatie. Deze organisatie heeft de woningen om niet in gebruik gegeven aan de zittende bewoners voor telkens een periode van een half jaar. De bewoners hebben met de anti-kraak organisatie bruikleenovereenkomsten en een eenmalige bemiddelingsovereenkomst gesloten. De kosten voor de bemiddeling van de anti-kraak organisatie bedragen € 900,00. Dit bedrag dienen de bewoners telkens bij het verlengen van de bruikleenovereenkomst voor een half jaar opnieuw te betalen. In 2010 is gebleken dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw van de panden niet zal plaatsvinden vóór 2015. De woningbouwvereniging heeft daarop besloten de woningen aan studenten te verhuren met een campuscontract. De gemeente heeft de woningcorporatie schriftelijk meegedeeld ermee in te stemmen dat de woningen worden gelabeld als zijnde bestemd voor studenten. Vervolgens heeft de woningbouwvereniging de beheerovereenkomst met de anti-kraak organisatie opgezegd. Deze heeft op haar beurt de bruikleenovereenkomsten met de zittende bewoners opgezegd. Een aantal bewoners is in maart 2011 een bodemprocedure gestart tegen de woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie waarin zij een verklaring voor recht vorderen dat met hen reguliere huurovereenkomsten zijn gesloten. De bewoners stellen dat de betaling van een bedrag van € 900,00 per half jaar (circa € 150,00 per maand) aan de anti-kraak organisatie moet worden gezien als een reële huurprijs als bedoeld in artikel 7:201 BW, gelet op de onderhoudsstaat van de woningen en het feit dat zij zelf de kosten van nutsbedrijven betalen. De woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie hebben vervolgens in gezamenlijk behandelde kort gedingprocedures de ontruiming van de bewoners gevorderd. Volgens de woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie zijn de bemiddelingskosten bedoeld als een vergoeding voor het tot stand brengen van de bruikleenovereenkomst, het geschikt maken van de woningen, de verbruikskosten van de nutsvoorzieningen in de gemeenschappelijke ruimten en het uitvoeren van noodreparaties. Er is om die reden naar de mening van de woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie geen sprake van huur maar van bruikleen, reden waarom de bewoners geen huurbescherming genieten. De kantonrechter overweegt dat in de kort gedingprocedure niet kan worden beoordeeld of sprake is van huur- of bruikleenovereenkomsten. Hiervoor is een nader onderzoek naar de gestelde feiten noodzakelijk. De kantonrechter vervolgt met de overweging dat dat, mocht de bodemrechter besluiten dat sprake is van een huurovereenkomst, in dat geval sprake is van huur naar zijn aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 BW. In de bruikleenovereenkomsten is namelijk bepaald dat het gebruik van de woningen is beperkt tot het moment van sloop van de panden. De bewoners waren bij het aangaan van de overeenkomsten dus al bekend met de voorgenomen sloop. Daar komt naar het oordeel van de kantonrechter bij dat de verslechtering van het economische klimaat in Nederland en het terugtrekken van de aannemer uit het project voor de woningbouwvereniging onvoorziene omstandigheden vormen. De kantonrechter meent dat deze omstandigheden rechtvaardigen dat de woningbouwvereniging haar financiële plannen ten aanzien van de woningen bijstelt en overgaat tot campusverhuur in plaats van bruikleen. De kantonrechter oordeelt dat de zittende bewoners geen huurbescherming genieten wijst de ontruimingsvorderingen toe. In het turbospoedappèl dat de bewoners tegen het vonnis van de kantonrechter hebben ingesteld, komt het hof tot een ander oordeel. Het hof acht voldoende aannemelijk dat ten tijde van het sluiten van de bruikleenovereenkomsten alle partijen in de veronderstelling verkeerden dat de bewoners tot de sloop in 2012 in de woningen konden blijven. In ieder geval hebben de woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie deze verwachting bij de bewoners gewekt door de toezegging dat de bewoners tot de sloop in de woningen mogen blijven. Inmiddels staat vast dat de sloopwerkzaamheden pas in 2015 zullen aanvangen. Naar het oordeel van het hof mogen de bewoners dan niet reeds medio 2011 uit de woningen worden ontruimd. Het beroep van de woningbouwvereniging op onvoorziene omstandigheden mag bij het hof niet baten. Het hof overweegt dat het feit dat het voor de woningbouwvereniging financieel gunstiger is de woningen aan studenten te verhuren niet rechtvaardigt dat haar toezeggingen aan de huidige bewoners niet worden nagekomen. De door de woningbouwvereniging en de anti-kraak organisatie gevorderde ontruimingen worden derhalve afgewezen. Het hof oordeelt dat in het midden kan worden gelaten of sprake is van een bruikleenovereenkomst, een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur of een reguliere huurovereenkomst. In een bodemprocedure zal namelijk in geen van deze gevallen de ontruiming voor eind 2011 worden toegewezen, aldus het hof.