Opzegging huur in geval van ingrijpende renovatie wegens onrendabele exploitatie

De Hoge Raad heeft op 26 maart 2010 (LJN: BL0683) geoordeeld dat de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen wegens dringend eigen gebruik wanneer de verhuurder ingrijpend moet renoveren omdat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Wat houdt het oordeel van de Hoge Raad in en wat is de betekenis van dit oordeel voor de praktijk?

De voorgeschiedenis

Het ging in deze zaak om het volgende. De verhuurder was sinds 1998 eigenaar van een verhuurde woning. De woning werd aanvankelijk verhuurd aan de vader van de huurder. De huidige huurder was sinds 1993 medehuurder en is na het overlijden van zijn vader in juni 2003 hoofdhuurder geworden. De huurprijs bedroeg toen € 230,- per maand. De verhuurder had al in 2003 aan de vader van de huurder laten weten dat hij de woning wilde renoveren en daarom de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wilde beëindigen. De verhuurder is vervolgens ook eigenaar geworden van de naastgelegen woning. De verhuurder heeft toen het plan opgevat van beide panden één nieuwe woning te maken en deze uit te breiden met een extra verdieping en een serre. Dit was volgens de verhuurder niet mogelijk zonder de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen. Hij beriep zich op één van de in de wet opgesomde limitatieve opzeggingsgronden, namelijk "dringend eigen gebruik" (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Daarbij voerde de verhuurder aan dat voortzetting van de huurovereenkomst zo verliesgevend zou zijn dat dit bedrijfseconomisch gezien niet verantwoord was. De huurder ging met deze opzegging niet akkoord. Voordat de verhuurder een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (artikel 7:174 lid 1 sub c BW) moet aan een aantal wettelijke voorwaarden zijn voldaan. De verhuurder moet het pand nodig hebben voor eigen gebruik. Vervreemding van het pand valt daar niet onder. De verhuurder moet het verhuurde zo dringend nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Ook moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In eerste aanleg kreeg de verhuurder gelijk van de kantonrechter. De huurder is vervolgens - met succes - in hoger beroep gegaan. Volgens het Gerechtshof was er geen sprake van dringend eigen gebruik en kon de huurovereenkomst daarom niet worden beëindigd (zie Hof Den Haag 2 april 2008, WR 2009, 41). Het Hof overwoog - kort gezegd - dat bescherming van huurders van woonruimte niet ophoudt vanwege de enkele omstandigheid dat de verhuurder de woning op een meer lucratieve manier aan een derde kan verhuren. Het Hof ging dus voorbij aan de bedrijfseconomische argumenten van de verhuurder. De verhuurder liet het er niet bij zitten en stelde cassatieberoep in. De Hoge Raad geeft de verhuurder gelijk en vernietigt de beslissing van het Hof.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad stelt allereerst vast dat het gaat om een ingrijpende renovatie die beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk maakt. Het betreft hier dus niet de vraag of de huurder in moet stemmen met een redelijk renovatievoorstel van de verhuurder. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat van dringend eigen gebruik ook sprake kan zijn als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. De Hoge Raad verwijst de zaak naar een ander Gerechtshof om te beoordelen of zich in deze zaak een dergelijke wanverhouding voordoet.

Belang voor de praktijk

Deze beslissing van de Hoge Raad is van groot belang voor verhuurders die een verliesgevende exploitatie van een verhuurd pand of complex met het uitvoeren van een ingrijpende renovatie om willen buigen naar een winstgevende exploitatie. Kan de verhuurder aantonen dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds en maakt de verhuurder een ingrijpend renovatieplan dat leidt tot beëindiging van deze wanverhouding, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en kan er langs die weg een einde komen aan de huurovereenkomst. De verhuurder hoeft dus niet tot in lengte van jaren vast te zitten aan een verliesgevende exploitatie. Maakt het daarbij nog verschil of de verhuurder een woningcorporatie is of een commerciële verhuurder? Op die vraag geeft het arrest van de Hoge Raad geen antwoord. Wij gaan er van uit dat dit eigenlijk geen verschil zou mogen maken. Of dat ook zo is, zal nog moeten blijken. Het is voor alle verhuurders in ieder geval de moeite waard om steeds te onderzoeken of een verliesgevende exploitatie door middel van een ingrijpende renovatie "opgelost" kan worden.