Opzegging huur woonruimte in verband met renovatie op grond van dringend eigen gebruik

Bespreking van het arrest van het Gerechtshof ‘s Gravenhage van 19 juli 2011, LJN: BT2447

De casus

X. huurt van een woningcorporatie een (beneden)woning. Deze woning maakt deel van een complex van 69 woningen, die eind jaren 90 op de nominatie stonden voor sloop. In 2004 is echter besloten de woningen te renoveren in verband met de wens zoveel mogelijk oude panden in de stad te handhaven. Het oorspronkelijke plan van verhuurder is na protest van en overleg met de huurders drastisch aangepast. In het uiteindelijke plan hebben alle bewoners een terugkeergarantie gekregen en is de nieuwe huurprijs in beginsel vastgesteld op 80% van de huurprijs die volgens het puntensysteem zou kunnen worden gevraagd. De totale huurprijs (rekening houdend met de door de huurder gekozen extra voorzieningen) van alle te verhuren woningen is onder de ‘bereikbaarheidsgrens’ gebleven. De meerderheid van de huurders is akkoord gegaan met de definitieve plannen. Verhuurder heeft de huurovereenkomst met X op 8 januari 2008 opgezegd tegen 8 juli 2008 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. X. heeft niet met de opzegging ingestemd. Daarop heeft verhuurder gevorderd dat de kantonrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en vooruitlopend daarop de ontruiming van X. De kantonrechter heeft X. veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde om de renovatiewerkzaamheden mogelijk te maken en de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld op 1 januari 2009. X. gaat in hoger beroep en stelt dat geen sprake zou zijn van renovatie, maar van achterstallig onderhoud. Als al sprake zou zijn geweest van renovatie, dan was verhuurder gehouden om hem een redelijk voorstel te doen als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.

Het oordeel van het Hof

Het Hof overweegt dat de werkzaamheden in elk geval deels veranderingen en toevoegingen omvatten. Los daarvan acht het Hof van belang dat ook indien grotendeels of zelfs uitsluitend sprake is van werkzaamheden die niet (zozeer) als renovatie maar (veeleer) als (groot) onderhoud gekwalificeerd moeten worden, het niet uitgesloten is dat een verhuurder zich kan beroepen op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Bij dringend eigen gebruik wegens onderhoudswerkzaamheden blijft echter vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem – de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen – niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet én dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Dat laatste was hier overigens niet in geschil. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het enkele feit dat een verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als de exploitatie van het verhuurder in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat kan anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dat geldt volgens het Hof zowel bij onderhouds- als bij renovatiewerkzaamheden. Daargelaten of in dit geval sprake is van een structurele wanverhouding en of daarom reeds sprake is van dringend eigen gebruik – hetgeen X. betwist – acht het Hof van belang dat verhuurder naast haar financiële belangen nog andere belangen heeft aangevoerd. Het Hof weegt deze belangen af tegen die van X. en oordeelt dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van verhuurder kan worden gevergd op grond van – samengevat – de volgende omstandigheden. Gelet op de vergaande negatieve financiële consequenties van de gedane investeringen in geval van voortzetting van de huur, het feit dat bij gebreke van renovatie de woningen gesloopt hadden moeten worden, het feit dat na uitgebreid overleg met (een deel van) de bewoners en aanpassing van de plannen aan hun wensen de meerderheid akkoord is gegaan en het feit dat in het aangepaste – veel duurdere – plan woningen met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens zijn gewaarborgd, is het Hof van oordeel dat de keuze van verhuurster voor opzegging van de huur gerechtvaardigd was en dat het belang van verhuurder bij opzegging zwaarder dient te wegen dan het individuele huurdersbelang van huurder. Met de belangen van de zittende huurders in het algemeen is voldoende rekening gehouden. De slotsom is dan ook dat het hoger beroep van X. faalt.

Conclusie

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 26 maart 2010 (LJN: BL0683) overwogen dat de wens om te renoveren op zich geen beroep op eigen gebruik kan rechtvaardigen, ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat wordt pas anders als sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Het Gerechtshof ’s Gravenhage laat beantwoording van de vraag of hier sprake was van een structurele wanverhouding en reeds daarom sprake van dringend eigen gebruik echter in het midden, omdat verhuurder naast haar financiële belangen nog andere belangen had aangevoerd (zoals hierboven beknopt weergegeven). Afweging van al die belangen bij elkaar tegen de belangen van huurder X. brengt het Hof tot het oordeel dat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van verhuurder kan worden gevergd. Uit deze uitspraak blijkt dat allerlei omstandigheden met betrekking tot (het totstandkomen van) de renovatieplannen een rol kunnen spelen bij de belangenafweging in het kader van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Het is voor verhuurders met renovatie- en/of onderhoudsplannen dus de moeite waard zich hier meteen vanaf het begin rekenschap van te geven en alle feiten en omstandigheden vast te leggen (i.e. dossier opbouw) en in voorkomend geval uitgebreid en gemotiveerd bij de rechter over het voetlicht te brengen. Een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten kan een beroep op eigen gebruik rechtvaardigen, maar (een combinatie van) andere feiten en omstandigheden kunnen dat ook. Kortom, bouw ingeval van renovatie dus van meet af aan een dossier op en ga zorgvuldig te werk.